Mise en place en 2014 pour lutter contre la cris immobilière en France, la loi Pinel vise à faciliter les placements immobiliers locatifs pour les Français. Ce dispositif impose un seuil de revenus annuels à ne pas dépasser pour les locataires et un seuil de loyer maximum pour les propriétaires. Toutefois, pour bien respecter ces seuils, il est important de savoir calculer les plafonds des biens en loi Pinel.
Quelles données pour calculer un loyer en loi Pinel ?
Si vous voulez calculer votre loyer en loi Pinel, plusieurs paramètres sont à prendre en considération. Les voici ci-dessous :
La zone géographique
Afin que cette loi s’adapte avec les différentes régions habitables de France ainsi que leurs conditions, le territoire français a été divisé en 5 régions importantes, dont 3 sont éligibles à la loi Pinel :
- Zone A bis : cette zone inclut Paris ainsi que le reste de la petite couronne (76 communes en tout).
- Zone A : incluet plusieurs communes dont L’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille et Montpellier.
- Zone B1 : elle compte la grande couronne de France ainsi que toutes les villes qui regroupent plus de 250 000 habitants.
En déterminant la zone dans laquelle vous allez investir en loi Pinel, vous pourrez calculer votre plafond selon un barème spécifique à chaque zone.
Le barème Pinel
Ce barème étudié chaque année par le gouvernement vous permet de déterminer le plafond de votre loyer selon les zones citées précédemment. L’évaluation la plus récente de ce barème se décompose de la façon suivante :
- 17,43€/m² pour la zone A bis ;
- 12,95€/m² pour la zone A ;
- 10,44€/m² pour la zone B1.
Il est important de prendre en considération la surface habitable uniquement lors du calcul en utilisant le barème Pinel.
La surface utilisable
La surface utilisable de votre logement se caractérise par la surface habitable uniquement. Le reste du logement se calcule selon une loi bien spécifique qui inclut les surfaces annexes : surface utilisable + 0,5x la surface des annexes. En calculant la surface des annexes, il faudra prendre en considération :
- Les terrasses ;
- les vérandas ;
- les loggias ;
- les balcons ;
- les greniers ;
- les caves ;
- les sous-sols ;
- les celliers de tous les types (extérieur ou intérieur)…
Le coefficient Pinel
Tout comme le brème, ce coefficient est fixé par le gouvernement en suivant la loi suivante : (19/Surface Utile) + 0,7. Toutefois, si vous trouvez que la valeur dépasse le plafond imposé, vous pourrez remplacer le coefficient par 1,2.
Le nombre de personnes du ménage
Contrairement aux loyers classiques, le nombre de personnes du ménage impacte de façon directe le plafond des ressources Pinel ainsi que les conditions d’éligibilité à ce dispositif. En effet, différents types de plafonds sont à prendre en considération lors d’un investissement immobilier en loi Pinel.
Comment calculer son loyer Pinel ?
Si vous disposez d’un bien immobilier que vous souhaitez mettre en location par le biais du dispositif de défiscalisation Pinel, il est important de savoir que le loyer demandé au locataire ne doit pas dépasser un plafond imposé par la loi antérieure. Le calcul du maximum applicable d’un loyer Pinel est défini comme suit : la surface utile x le coefficient Pinel x le barème Pinel.
Le loyer imposé par le dispositif devra être respecté durant toute la durée de location, et cela, pour l’ensemble des locations Pinel de la même année. Suite à une mise à jour annuelle des barèmes Pinel par le gouvernement, le plafond du loyer imposé est réévalué pour chaque année.
De ce fait, le loyer d’un même bien locatif peut légèrement évoluer d’une année à une autre. Toutefois, le bailleur reste dans l’obligation de respecter les plafonds imposés pour chaque année durant toute la durée de son engagement.
Cet engagement en question varie entre 6, 9 ou 12 ans. Le respect de cette condition permet au bailleur de bénéficier d’une réduction d’impôts significative sur toute la période de location, ce qui représente un avantage considérable qui ne peut être ignoré.
Enfin, le calcul du loyer max Pinel permet uniquement de plafonner son loyer et non de fixer ce dernier. Le propriétaire peut alors fixer un loyer plus bas que ce plafond et revaloriser ce dernier chaque année tant que cette revalorisation reste inférieure au loyer imposé.
Pour en savoir plus
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